Почему мы не берёмся за подбор объекта под флиппинг для клиента в бюджете 20–30 млн?
Почему мы не берёмся за подбор объекта под флиппинг для клиента в бюджете 20–30 млн? В последнее время мы начали получать все больше заявок от людей на подбор квартир под флиппинг. Запрос звучит примерно так: «Найдите мне вторичку за 20–30 миллионов, я сделаю ремонт и перепродам.» И процентов 80 из них хотят, чтобы мы сделали вообще всё: подобрали квартиру, сделали инвест-ремонт и потом продали своими силами. То есть, чтобы мы реализовали весь процесс флиппинга, только разбили его на отдельные услуги. И вот здесь хочется запустить рефлексию в головах всех подписчиков. Как думаете, почему, когда к нам приходит новый инвестор, мы говорим, что минимальный вход сейчас – от 50 миллионов рублей? Причём ещё два года назад это было от 30 миллионов, год назад – от 40, сейчас – от 50. И нет, не потому что мы жадные и нам нужны объекты побольше. Поверьте, если бы флиппинг был жив в бюджете 30 млн рублей, то у нас была бы оборотка в два раза больше текущей. А дело в том, что в объектах до 50 миллионов рублей сейчас просто нет необходимой доходности. Максимум, который вы можете получить на таком объекте, если говорить про системную, а не случайную доходность – примерно 25–30% годовых по проекту. Но только при одном условии. Вы сами нашли объект. Вы сами дизайнер. Вы сами прораб. Вы сами занимаетесь продажей. И вы, вдобавок, глубоко компетентны во всех этих процессах. Вот тогда 25–30% годовых получить можно. Но как только вы начинаете покупать отдельные компетенции по рыночной цене, экономика начинает разваливаться. Подбор объекта – 400 тысяч. Инвест-ремонт – примерно 1-1.2 миллиона. Продажа – ещё около 900 тысяч. При этом сейчас на однокомнатной квартире с вложением около 25 миллионов чистая прибыль может составлять порядка 3–4 миллионов рублей. Давайте возьмём 4 миллиона прибыли. Вам же точно повезет. И далее вычитаем наши услуги. Остаётся 1.7 млн. И это на 25 млн вложений за 5-6 месяцев. Я думаю, здесь уже не нужно никому объяснять, что в такой ситуации проще купить какую-нибудь квартиру в рассрочку и не парить себе голову. Я не говорю, что частный флиппинг не жив. Он работает в бюджете 20–30 миллионов. Но работает только тогда, когда вы сами закрываете практически все процессы и у вас нет инвестора. А как только у вас появляется инвестор, ситуация меняется. Инвестор хочет доходность в размере ключевая ставка + 5%. Это минимум на дистанции. Именно такую доходность сейчас хочет видеть крупный капитал. Соответственно, ваша доходность во флиппинге должна стартовать минимум от 30%. А системно вы должны давать 35–45% годовых. Вот тогда это становится релевантным бизнесом. Но такая экономика начинается уже от 50 миллионов рублей. Меньше – никак. Да, бывают объекты и за 20–30 миллионов с сумасшедшей доходностью. Но это настолько редкие случаи, что рассчитывать на них как на системную модель нельзя. Это уже практически уровень случайности, фантазий и сна. И ещё один важный момент. Когда мы говорим про более дешёвые объекты, вам обязательно приходится закладывать рост рынка. Без роста рынка вы там зачастую ничего не заработаете. Купить квартиру по рынку, сделать ремонт, продать дороже – это может работать. Но если вы уберёте рост рынка из модели, то при нашей оценке объекта у вас очень часто будет просто 0% годовых. Потому что мы не закладываем рост рынка в доходность. И если объект зарабатывает только потому, что через полгода весь рынок вырос на 15%, то это не флиппинг. Вы просто купили ликвидную квартиру и дождались роста рынка. Поэтому короткая перепродажа, покупка «с короткими ключами», готовая квартира под перепродажу или покупка с последующим ремонтом – всё это может работать. Но не как сухая инвестиционная модель в бюджете 20–30 миллионов, если вы хотите отдать все процессы на аутсорс. Именно поэтому мы и подняли минимальный вход для инвесторов до 50 миллионов рублей.