НС

Недвижимость с выгодой в Москве | Prolife Invest

Недвижимость, ремонт, стройка · 11 сентября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Почему на самом ликвидном лоте можно почти не заработать

Почему на самом ликвидном лоте можно почти не заработать На этой неделе мы купили два новых объекта во флиппинг, и мне захотелось поделиться с вами очень показательной историей. Сейчас во флиппинге у нас сформировались две стратегии. Первая – купить полулликвидный или нейтральный объект ниже рынка и потом выйти из него чуть дешевле рынка. И всё равно хорошо заработать. Вторая – купить супер уникальный, максимально ликвидный лот. Он обычно покупается не по низу рынка. И на этой неделе мы как раз купили два объекта по второй стратегии. Первый объект – стоимость 87 млн рублей. Все окна выходят на первую линию и воду. Уникальный вид, который нет в других лотах. В ДДУ от сентября 2022 года цена этого объекта была 70 млн рублей. То есть за четыре года рост составил 17 млн рублей, или 24%, или 6% в год. Второй объект – тоже супер видовой лот. Все окна смотрят на видовую сторону, при этом не очень высокий этаж. В комплесе ноль подобного предложения. Мы купили его за 51,5 млн рублей. При этом цена в ДДУ тоже (так совпало) от сентября 2022 года – 46 млн рублей. То есть прирост за четыре года – всего 12% или 3% в год. И вот здесь самое интересное. Около 90% самых ликвидных лотов, которые мы видим на вторичном рынке, имеют примерно такую историю: они действительно классные, видовые, уникальные, с хорошими планировками. Но прирост относительно цены ДДУ у них часто оказывается небольшим. Почему? Потому что человек, который покупает такую квартиру для себя- очень сильно переплачивает. А вот вторичка – далеко не всегда. Именно поэтому я очень много раз говорю: если вы покупаете бескомпромиссный лот с точки зрения ликвидности, это не значит, что вы хорошо на нем заработаете. Часто происходит ровно наоборот. Самая ликвидная квартира уже стоит дорого. Застройщик прекрасно понимает, что за лучший вид, лучшую планировку и отсутствие недостатков можно просить премию. И теперь самое интересное: В этом же ЖК у нас сейчас проходит еще одна сделка. И там как раз нейтральный лот. Там есть небольшой нюанс – например, окна-в-окна из одной комнаты. То есть в нем нет ничего плохого, но и ничего сверхестественного. Стоимость покупки – 39,9 млн рублей. При этом в ДДУ, который был заключен в декабре 2024 года, цена была около 29.8 млн рублей. И вот здесь прирост уже совершенно другой - 33%. И не за 4 года, а менее, чем за два. В годовых это 19.3%. Кстати, отличный результат. Получается парадоксальная ситуация. Первый человек купил самую ликвидную квартиру – с самым дорогим видом, самой хорошей планировкой – и практически ничего не заработал. Второй человек взял через 2 года нейтральный лот. И именно на этой квартире человек заработал значительно больше. Вот почему в инвестиционной недвижимости я бы не советовал искать идеальную квартиру. Идеальная квартира – это чаще всего квартира для жизни. Для инвестиций нужно искать выгодную квартиру. А выгодная квартира очень часто выглядит совсем не так привлекательно при первом просмотре. И чем больше вопросов вызывает квартира, тем больше скорее всего вы на ней заработаете, когда эти вопросы уйдут. И именно на таких объектах, на которые большинство даже не смотрит, зачастую и делаются самые большие деньги.