НС

Недвижимость с выгодой в Москве | Prolife Invest

Недвижимость, ремонт, стройка · 14 сентября 2026 г.

Открыть канал в MAX

На вторичке начинается дефицит. И цены уже реагируют.

На вторичке начинается дефицит. И цены уже реагируют. Есть один график, который я очень люблю и регулярно смотрю. Это количество предложения на вторичном рынке. Красная линия – первичный рынок. На нее сейчас можно особо не смотреть, она нам не так много говорит. А вот фиолетовая линия – количество квартир в экспозиции на вторичном рынке – очень показательная. Здесь все довольно просто: если линия идет вниз – цены растут; если линия идет вверх – цены либо корректируются, либо стоят на месте. И вот последние три года я не могу сказать, что мы видели какую-то нормальную коррекцию на вторичке. Периодически просто появлялись отдельные выгодные варианты, которые можно было успеть забрать. Еще в июле я записывал видео и говорил: похоже, мы увидели максимум предложения и дальше оно будет сокращаться. Потому что хорошее предложение начало сразу активно вымываться. А чуть позже я писал, что кажется, выгодная вторичка закончилась. И сейчас мы видим это на графике и на практике. Если мы говорим про квартиры до 35 млн рублей – там вообще выжженное поле. За последний месяц я даже не могу вспомнить, чтобы появилось что-то действительно интересное. Хотя еще в мае–июле такие варианты пусть редко, но регулярно всплывали. И самое интересное – ситуация сейчас, на мой взгляд, гораздо хуже, чем может показаться. Посмотрите на цифры. В августе прошлого года на вторичном рынке было около 299 тысяч квартир в экспозиции. В этом году – около 270 тысяч. А в августе 2024 года было около 347 тысяч. То есть предложение уже приблизилось к тем минимальным значениям, которые мы видели в предыдущие периоды. И у меня ощущение, что этой осенью график вполне может переписать исторический минимум. А это уже называется дефицитом предложения. Причем внешне может казаться, что квартир много. Но качественного предложения – катастрофически мало. И это особенно хорошо видно по квартирам с нормальным ремонтом. Мы постоянно наблюдаем одну и ту же картину: люди готовы переплатить за хорошую квартиру. Иногда на 1–5 млн выше рынка. Но при этом они совершенно не хотят покупать убитую квартиру и потом заниматься ремонтом. И спрос на квартиры с качественным ремонтом за последний год очень сильно вырос. Такого спроса не было ни год назад, ни два года назад. А предложение таких квартир, наоборот, сократилось. Почему? Первая причина – люди просто боятся ремонта. Для огромного количества людей ремонт – это стресс, нервы, время, контроль рабочих, закупки, мебель, доставка, переделки и еще миллион вопросов. Особенно в Москве, где у большинства людей нет желания превращать следующие полгода своей жизни в стройку и параллельно много своей работы. Вторая причина – ремонт очень сильно подорожал. Еще в 2024 году работа наших бригад стоила примерно 10–12 тысяч рублей за квадратный метр. Сейчас это уже 25–27 тысяч. То есть стоимость работ выросла больше чем в два раза. И у нас ещё очень приемлемый прайс. Мебель тоже дорожает. С сентября фабрики, с которыми мы работаем, практически все подняли цены на 10%. И когда меня сейчас спрашивают: «А сколько стоит сделать качественный ремонт в евро-трешке? В 5 млн уложусь?» Я отвечаю – нет. Если мы говорим действительно про качественный ремонт уровня бизнес-класса, то сейчас я бы закладывал минимум 8–9 млн рублей. Да. И именно минимум. И вот здесь многие начинают считать по старым ценам и удивляться, почему смета получается совершенно другой. Мы сами это постоянно видим. Например, меблировка, которую мы делали в Саларьево еще в феврале, обошлась в 870 тысяч рублей. Сейчас аналогичная по наполнению меблировка выходит 1–1,2 млн. А новые сметы уже подходят к 1,2 млн и выше. При этом начинка проекта практически не изменилась. Просто есть инфляция. Есть рост стоимости материалов, мебели и работ. И это очень сильно чувствуется. Поэтому когда люди говорят: «Ну хорошо, отменят льготную ипотеку, семейную ипотеку – на чем еще расти ценам?» Мне кажется, сейчас уже становится понятнее.