Никогда не отходите от своей стратегии при покупке недвижимости
Никогда не отходите от своей стратегии при покупке недвижимости Самое важное при покупке квартиры – четко понимать что вы хотите и какую стратегию будете использовать. Потому что одна из самых частых ошибок инвестора – купить объект с одной целью, а через год-два поменять эту цель. И в этот момент вся первоначальная математика может просто сломаться. Разберу несколько примеров из нашей практики. Первый – субсидированная ипотека. Вы берёте квартиру с низкой ставкой и изначально закладываете стратегию: держать объект 5–6 лет. Почему? Вы фиксируете выгодную ставку и рассчитываете, что за это время комплекс сдастся, цены вырастут, вторичное предложение вымоется и объект даст нужный рост. А низкая ставка показывает максимальную эффективность со временем. А если вы решили продать, то может оказаться, что объект ещё нормально не вырос. Вы несколько лет платили банку проценты, а при продаже просто выходите в ноль или получаете минимальную прибыль. Хотя если бы выдержали первоначальный горизонт, через 4–5 лет ситуация могла бы быть совершенно другой. Это как уйти с дискотеки в 9 вечера. Второй пример – квартира на Павелецкой. У нас был клиент, которому в конечном итоге нужна была квартира именно на Павелецкой. На момент подбора выгодного предложения там не было, поэтому мы выстроили другую стратегию: купить объект в рассрочку, использовать его как своеобразную копилку, не гасить досрочно, держать деньги в других инструментах, дождаться ключей, сделать ремонт и продать. После этого денег должно было хватить на покупку квартиры на Павелецкой. Но прошло два года, и клиент принял решение продавать объект уже сейчас. Проблема в том, что до ключей ещё около двух лет. Того самого скачка цены пока не произошло. Он будет происходить ближе к сдаче и после неё. В итоге квартиру сейчас можно продать с прибылью, но она будет существенно меньше той, которую мы изначально закладывали в стратегию. А теперь объект продается сильно ниже вторичного рынка при двухлетних ключах. Жалко от такого объекта избавляться Третий пример – ремонт. У нас уже не раз было такое, когда человек заходит с запросом: «Давайте сделаем квартиру под аренду». Мы делаем ремонт именно под эту задачу. А потом оказывается, что квартиру решили продавать. И вот здесь начинается самое интересное. Ремонт под аренду и ремонт под продажу – это вообще два разных ремонта. Под аренду он всегда дешевле. Целевая аудитория менее требовательна: нормально, если техника будет не самой дорогой, а какие-то решения будут проще. Такую квартиру можно сдавать и получать хороший доход. Но при продаже вы уже конкурируете с другими объектами на рынке. Покупатель, который приходит покупать, он более требовательный, чем арендатор. И если ваш ремонт рассчитан на арендатора, срок экспозиции при продаже может сильно вырасти. Поэтому если вы планируете продавать через год-два, ремонт нужно сразу делать с учётом этой стратегии и немного выше уровнем. А вот если вы планируете держать квартиру 5–6 лет, нет смысла переплачивать за ремонт так, будто вы продаёте её завтра. За это время он всё равно чуть устареет. И ещё одна стратегическая ошибка – покупать объект определённого уровня, не имея денег на ремонт соответствующего уровня. Например, вы покупаете бизнес или премиум-класс, но на качественный ремонт денег уже не остаётся. И тогда в бетоне вы сильно не заработаете, потому что покупатель будет сравнивать ваш объект с готовыми предложениями. А сделать ремонт «как-нибудь» тоже не получится – он просто не даст той надбавочной стоимости, которую вы изначально рассчитывали получить. Поэтому когда вы покупаете квартиру, вы должны чётко понимать свою стратегию. Для чего вы её покупаете? Когда собираетесь продавать? Что должно произойти с объектом до момента продажи? Сколько денег потребуется на ремонт? Что будет, если цены не вырастут так быстро, как вы рассчитывали? И главное – готовы ли вы выдержать тот срок, который сами себе заложили?