Можно ли делать вывод о ЖК по его распроданности и на основании этого принимать решение...
Можно ли делать вывод о ЖК по его распроданности и на основании этого принимать решение о покупке? С этим вопросом мы сталкиваемся постоянно. И чаще всего людей пугает низкая распроданность. «Почему так мало продано? С ЖК что-то не так?» Опираться на распроданность можно, но очень косвенно. На неё влияет огромное количество факторов: цена, продукт, локация, застройщик, маркетинг и даже работа менеджеров. Например, возмём ЖК Five. У него очень низкая распроданность, хотя до ключей заявлен примерно год. И вот здесь как раз распроданность говорит нам о том, что с проектом действительно что-то не так. Во-первых, это известный долгострой – в 2018 году застройщик обанкротился, стройка долго стояла и только около двух лет назад снова началась. Соответственно, к проекту есть серьёзное недоверие рынка. Во-вторых, несмотря на это недоверие, застройщик стоит по крайне высоким ценам. В-третьих, есть существенные риски, связанные с самим застройщиком. И в-четвёртых – очень неудачное расположение. На первый взгляд кажется, что это Юго-Запад, Ленинский проспект, но по факту проект стоит прямо у ТЭЦ, который задувает прямо в окна ЖК. Поэтому люди его просто не выбирают. Но есть другая ситуация – премиальные проекты внутри бизнес-класса. Например, Opus от «Пионера» – сильный элитный продукт, но он находится в окружении промзоны, где мало соответствующего ему покупателя. Если бы проект стоял в внутри садового кольца, то цена, и спрос были бы другими. Есть и третья ситуация – когда низкие продажи связаны с самим продуктом. Например, у Сезар есть проблемы с планировками и коммуникацией с клиентами. Классические планировки сегодня мало кому нужны, менеджеры могут долго отвечать или менять информацию. В нашей практике только из-за коммуникации 11 клиентов отказались от покупки – в других проектах это единичные случаи. И как раз из-за низкой распроданности там иногда появляются хорошие цены. Цена компенсирует недостатки проекта. А на вторичке ситуация может быть вообще обратной. В «Династии», например, мало предложений и они дорогие. И здесь низкая распроданность первички может быть скорее плюсом для покупателя. Поэтому распроданность сама по себе вообще не говорит, хороший ЖК или плохой. Это только косвенный показатель. Гораздо важнее понять, почему проект продаётся быстро или медленно и что именно стоит за этой цифрой.