Разбор старта продаж Музы от Магазеи. Стоит ли покупать?
Разбор старта продаж Музы от Магазеи. Стоит ли покупать? На днях случился старт продаж от Мангазеи и на сегодня все ликвидные лоты уже в бронях. Проект по начинке получился очень жирным: упаковали всё, что только можно было упаковать. • Всего 309 квартир на два корпуса до 20 этажей. Крупная нарезка, студий нет. Проект очень камерный. • Потолки от 3,5 до 4,65 м. • Коэффициент машиноместа 0,5. • Пятиступенчатая очистка воды, приточно-вытяжная вентиляция, повышенная шумоизоляция и защита от протечек, фитнес. • Много лотов с собственной террасой. Я пытался прикинуть, что в Москве можно взять за эти деньги с таким наполнением, если не заходить в делюкс и в голову ничего не приходит. По локации: От Музы до метро Аэропорт 10 минут пешком. На мой субъективный взгляд локация Ленинградки от Белорусской до Сокола – это лучшее место для жизни с точки зрения логистики. До центра очень близко на любом транспорте, при этом в районе есть все, что нужно. Потенциал роста есть. Район стоит неоправданно дёшево относительно тех же Хамовников или Шаболовки. Рынок локацию пока еще не оценил, но есть ощущение, что в ближайшие годы оценит. Сейчас там стартануло 4 новых премиум проектов + строится большое количество бизнес-центров. Что по ценам на старте продаж: — Однушки (42–61 м²): от 39,5 до 49,3 млн руб. 776–960 тыс за метр. — Двухкомнатные (65,3–102,4 м²): от 53,4 до 71,3 млн руб. От 644 тысяч за метр. — Трехкомнатные (75–85 м²): 63,4–67,3 млн руб. От 785 до 871 тысяч за метр. Я вижу очень хороший инвест именно в больших площадях от 100 метров. Мангазея дала цены от 644 тыс. за квадрат. Хотя на вторичке большие площади наоборот продаются по верху рынка квадратного метра. Тем более в таком сегменте высокий спрос именно на большие площади. По текущему рынку такие квартиры стоили бы 0,9-1 млн за метр. К ключам скорее всего 1,5+ за метр увидим, что на фоне входа 600-700 тыс. выглядит очень неплохо. Для сравнения: в том же Прайм Парке бетон на вторичке уже по 800–900 тыс. за метр. Прайм лучше по локации, но по наполнению сильно хуже. Муза на класс выше и куда камернее. Так что определенно точно дисконт есть. Почему и для кого этот проект? Если человеку нужен самый жирный проект по наполнению на севере, то это точно Муза. Посмотрите на конкурентов: 1. Дом на Часовой – строит Дар, бывший Бэкстон. Застройщик, который не построил ни одного нормального дома. 2. Серегина 5 – MR Group за последние два года ни разу не попал в класс и по качеству все проекты выглядели очень грустно. Ни один премиум не является премиумом, на проекты без слёз не взглянешь. 3. Мастерс от Capital Group. Расположен лучше, но к застройщику есть вопросы и по качеству, и по срокам – они любят их срывать. Плюс в Мастерсе нет приточки и низкие потолки. На этом фоне Мангазея выглядит самой адекватной покупкой. Особенно по более низкому прайсу. Опять-таки, говорю про большие площади. Для меня удивление, почему они на старте дали такие цены – могли спокойно выкатывать под миллион за метр, и люди всё равно бы купили. Потому что это самый лучший проект в локации на дефицитном рынке. Как итог: маленькие площади за 40 млн я бы не рассматривал. А вот большие от 100 квадратов – строго рекомендую. Это тот случай, когда застройщик дал цену, по которой можно покупать. Правда есть один нюанс: Мангазея не завезла комфортных условий покупки. Может отсюда и вытекает такой прайс. А как вам проект?