🔥 1,5Х за год на общаге Шредингера в Орехово-Борисово: сдавать нельзя, но можно продать — 6 июля 2026 г. в 04:51:37.120
🔥 1,5Х за год на общаге Шредингера в Орехово-Борисово: сдавать нельзя, но можно продать Город выставил на аукцион этаж бывшего советского общежития. Заметьте – это редкий случай на городских торгах – дошло до публичного предложения, где цена по ходу падает вдвое. Естественно, чудес не бывает, все не просто так, но... • 311,9 м² • Орехово-Борисово Северное, ул. Шипиловская, 17к3, 6 этаж • 77:05:0011001:11546 Начальная цена – 40 108 000 ₽ (129 тыс. ₽ за м², с НДС) Минимальная цена – 20 054 000 ₽ (64 тыс. ₽ за м²) Внутри – классическая общага коридорного типа: 16 комнат по 10–21 м², общая кухня, санузлы. Панелька 1978 года, внешне и внутри все выглядит средненько. Почему лот любопытный. Комнаты в этой локации продаются по 240–480 тыс. ₽ за м² и сдаются по 15–25 тыщщ в месяц. Шестнадцать комнат, а хрен с ней, с кухней – 17 комнат будет 340 тысяч ₽ в месяц, 4 млн в год. При входе по минималке – 20% валовых годовых на бумаге, они же 5 лет окупаемости (грязными). Кэш-машина, казалось бы. Но город это предусмотрел, и есть такой п. 4.2 проекта договора, цитирую: «Покупатель согласен не использовать Объект приватизации для размещения апартаментов (помещений, предназначенных и (или) используемых для временного проживания людей)». Перевод: общагу купить можно. Но делать в ней общагу – нельзя. И ДГИ отдельным пунктом оставляет за собой контроль после сделки. Этажом выше, в этом же здании, работает хостел на 80 коек, койка от 1200 ₽ в сутки. Спрос, видно присутствует, а вот есть ли у них проблемы с властями – непонятно. Знаю только, что ВРИ участка – эксплуатация административно-бытовых помещений в здании. Нам по большому счету, это неважно – у нас есть свои ограничения от города. Что может сделать покупатель? Может купить, разделить на комнаты и распродать. Это город не запрещает, как он не может запретить новым владельцам использовать свое нежилое помещение на свое усмотрение – хоть жить, хоть на голове стоять. В таких проектах главное – не уходить глубоко и надолго – улучшений делать минимум, изменений документов тоже, продавать быстро и дешево. Спрос на такой формат есть, вопрос только в цене. Если продавать метр в 2 раза дороже минималки, то средняя комната получится около 2 миллионов – норм за такой формат. На весь проект год, доходность в среднем получится 1,5Х. ✔️ В итоге, при покупке по минимальной цене это инвестиция, которая за год может дать 50% и принести 10 миллионов. 💬 Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы не зависеть от сети #наторгах #офис #апартаменты