Ставка падает, облигации падают. Что вообще происходит с рынком? — 24 июня 2026 г. в 18:44:49

Ставка падает, облигации падают. Что вообще происходит с рынком? Хочу прокомментировать последнее решение ЦБ по ключевой ставке. На последнем заседании ставку снизили всего на 25 пп. Для многих это стало неожиданностью, потому что рынок ждал более решительных шагов. Но, на мой взгляд, это правильное решение. И это очень важный сигнал. Во-первых, это говорит о том, что инфляцию пока победить не получается. Если бы ситуация была под контролем, мы бы увидели гораздо более агрессивное снижение ставки. Во-вторых, это подтверждает то, о чем я писал несколько месяцев назад по валютному рынку. Облигации продолжают падать, причем падают как корпоративные бумаги, так и ОФЗ. Год назад мой персональный менеджер в банке предложил интересный продукт – структурную ноту с гарантией возврата капитала. Логика такая: если тело определенного выпуска ОФЗ через год окажется выше цены покупки, доходность составит 37,5% годовых. Если нет, я просто получу назад свой капитал. На тот момент ключевая ставка была 20%. И мне казалось очевидным, что если ставку будут снижать, то тело облигации должно расти. Прошел год. Ставка снизилась на 6 процентных пунктов, а тело облигации стоит дешевле, чем стоило тогда. Парадокс? На самом деле да. Но. Это говорит о том, что рынок видит проблемы в экономике и не верит в быстрое возвращение к низким ставкам. И есть еще одна важная новость, которую многие пропустили. Путин поручил не снижать порог обязательного перехода на НДС. Напомню: обсуждался вариант, при котором с 2026 года на НДС попадали бы компании с выручкой свыше 15 млн рублей, а с 2027 года – свыше 10 млн рублей. В итоге оставили действующий порог в 20 млн рублей. И это тоже показатель. Потому что бизнесу сейчас очень плохо . Лично я знаю минимум три достаточно крупных агентства недвижимости, которые закрылись за последний год. Знаю две крупные флиппинговые компании, которые тоже прекратили работу. И это не единичные случаи. Плюс мы видим крайне крепкий рубль – доллар в районе 73–74 рублей. Для государства это означает дефицит доходов бюджета. Все эти факторы вместе объясняют, почему ЦБ не спешит со снижением ставки. Да, я ошибся в одном своем прогнозе. Ранее мне казалось, что ставку ниже 15% к концу года мы не увидим. Но теперь я еще меньше верю в сценарий, который многие рисовали с ключевой ставкой 10–12% в конце года. Скорее всего мы увидим диапазон 13–14%, а это совсем не история про победу над инфляцией. Что это значит для недвижимости? На самом деле для рынка недвижимости такое решение скорее хорошая новость. Если бы ставку продолжили быстро опускать и к концу года мы получили бы ключевую около 12%, то рыночная ипотека могла бы уйти в район 14–15%. А это означало бы резкое пробуждение огромного объема отложенного спроса. Причем первые признаки этого мы уже видим. По одному из наших флиппинговых объектов покупатель берет квартиру именно в ипотеку. Еще несколько месяцев назад такие сделки были скорее исключением. Поэтому более плавное снижение ставки дает рынку возможность адаптироваться без резких скачков цен и без нового ажиотажа. А главный вывод остается прежним: Ставка снижается не потому, что в экономике все отлично. Скорее наоборот – потому что экономике становится все сложнее выдерживать текущие условия. И именно поэтому я бы очень осторожно относился к прогнозам про быстрый возврат к дешевым деньгам.