Машиноместа в Москве – стоит ли покупать под инвест в 2026 году?
Машиноместа в Москве – стоит ли покупать под инвест в 2026 году? Мы уже несколько лет активно продаем вторичную недвижимость в жилых комплексах бизнес-класса Москвы. И за это время я заметил очень интересную тенденцию. До 2025 года машиноместа практически не росли в цене. Если человеку нужно было срочно продать место, он продавал его примерно за те же деньги, что и покупал. Каких-то серьезных скачков не было. Но начиная с 2025 года ситуация сильно поменялась. По разным оценкам, стоимость машиномест за последний год выросла примерно на 45%. И абсолютно такая же история произошла с кладовыми. Во многих новых жилых комплексах кладовки вообще выросли в цене почти в два раза. И речь именно про современные ЖК. В старом фонде такого нет. Если еще в 2024 году хорошее машиноместо можно было купить за 3–4 млн рублей, то сегодня 5 млн уже считается дешево. Во многих комплексах ценник составляет 7–8 млн, а где-то спокойно доходит до 11–13 млн рублей. На секундочку, еще пару лет назад за такие деньги можно было купить студию. А сегодня это стоимость одного машиноместа. Если у семьи две машины, то будьте готовы оставить 15–20 млн рублей только за парковку. На мой взгляд, это уже абсолютный абсурд. Почему так произошло? Все очень просто. Именно в 2025–2026 годах начали массово достраиваться жилые комплексы, которые стартовали в 2021–2022 годах. И тогда большинство девелоперов решили, что коэффициента обеспеченности парковкой в районе 0,3–0,4 вполне достаточно. Но здесь есть важный нюанс. Для первичных продаж этого действительно хватает. Потому что далеко не все покупают машиноместо одновременно с квартирой. Проходит несколько лет, семья переезжает, появляется вторая машина, возникает потребность в парковке. А свободных мест уже нет. Именно тогда внутри комплекса формируется дефицит, который и разгоняет цены. Меня часто спрашивали, стоит ли инвестировать в машиноместа. И раньше я всегда отвечал: нет. Но объективно последние два года стали исключением. Рост оказался действительно аномальным. Есть и вторая причина. Раньше застройщики хотя бы оставляли какое-то количество бесплатных стихийных парковочных мест. Я хорошо помню 2016–2018 годы, когда буквально жил в офисах продаж застройщиков и изучал проекты. Тогда практически в каждом комплексе были предусмотрены хоть какие-то гостевые парковки. Сейчас их почти нигде нет. Людей фактически поставили перед выбором: либо покупай машиноместо, либо отказывайся от автомобиля. Именно поэтому сейчас мы увидели новость о том, что девелоперов хотят обязать строить машиноместа практически в соотношении один к одному с количеством квартир. И вот здесь у меня уже возникают вопросы. Да, проблема дефицита существует. Но действительно ли нужно строить столько? Сегодня средняя обеспеченность автомобилями находится примерно на уровне 0,6 машины на квартиру. В бизнес-классе этот показатель выше, в комфорте ниже. Поэтому, если заставить всех строить один к одному, мы можем получить другую проблему — большое количество непроданных машиномест. На мой взгляд, гораздо логичнее было бы выйти примерно на коэффициент 0,6-0,7. Это тот уровень, при котором большинству жителей хватит парковки, но при этом не возникнет избыточного предложения. Теперь давайте посмотрим на ситуацию глазами девелопера. На самом деле построить подземный паркинг очень дорого. Сегодня себестоимость одного машиноместа зачастую составляет 2,5–3 млн рублей, а иногда и выше. Получается, если девелопера обяжут строить больше мест, то эти расходы никуда не исчезнут. Они просто будут распределены между всеми покупателями квартир. Поэтому новость, на мой взгляд, скорее хорошая, чем плохая. В новых жилых комплексах дефицит машиномест, скорее всего, исчезнет. Но есть и обратная сторона. Машиноместа в будущих ЖК, вероятно, перестанут так стремительно дорожать, зато стоимость квартир вырастет, потому что увеличатся затраты на строительство.