Меня начинает серьезно пугать то, что происходит в экономике
Меня начинает серьезно пугать то, что происходит в экономике Последние недели у меня все чаще возникает ощущение, что ситуация складывается совсем не в лучшую сторону. И речь не только про недвижимость. Фондовый рынок уже штурмует минимумы, которые мы видели в самые тяжелые периоды 2022 года. При этом, если задуматься, по-настоящему ничего критичного, как в 2022 году, еще даже не произошло. Инфляция снова начинает разгоняться. Проблемы с топливом, рост издержек бизнеса – все это неизбежно будет перекладываться в цены. А значит, бизнесу в ближайшие месяцы станет еще тяжелее. Что я ожидаю дальше? Во-первых, я не верю в быстрое снижение ключевой ставки. Как и не верил в начале года. Многие продолжают ждать 12% к концу года, но я этого сценария вообще не вижу. Более того, я допускаю, что мы увидем повышение ставки. Возможно не на ближайшем заседании, а позже. Скорее всего, ЦБ сейчас просто займет выжидательную позицию и продолжит наблюдать за инфляцией. Максимум, что я допускаю, — одно символическое снижение на 0,25 п.п. Но если ситуация с инфляцией не изменится, ниже 14% ключевую ставку мы, скорее всего, уже не увидим. Пока я не вижу предпосылок, чтобы инфляция начала замедляться. Во-вторых, всплеск инфляции уже начался. Все текущие проблемы только усиливают давление на цены и пока о нормализации инфляции как будто думать бесполезно. Что это значит для недвижимости? На первичном рынке застройщикам будет очень тяжело. Скидки уже появились, и, думаю, их станет еще больше. Потому что мы уже увидели простую вещь: без льготных программ продажи практически не идут. Поэтому я совсем не уверен, что семейную ипотеку начнут серьезно ужесточать. Мне кажется, перенос решений на октябрь, потому что решили дать себе еще три месяца посмотреть на ситуацию. Если до октября продажи не восстановятся, вполне возможно, что семейная ипотека останется. Более того, не исключаю появления новых программ поддержки или более лояльных условий, которые будут поддерживать спрос. Хотя с другой стороны у нас дефицит бюджета. Откуда брать деньги на субсидирование? Здесь, такое ощущение, что нет ответа. Либо инфляция, либо экономика. На двух стульях тут никак не усидеть. Что-то одно выйдет из под контроля. Хотя сейчас из под контроля вышло и то, и другое. И отсюда мой следующий прогноз. Я думаю, что первичный рынок будет корректироваться. Не массово и не так, что все квартиры резко подешевеют. Но точечно мы увидим очень интересные предложения. Хорошие скидки, выгодные условия покупки, субсидированные ставки, рассрочки и застройщикам придется бороться за каждого покупателя. А вот вторичный рынок, как ни странно, я вижу по-другому. Я ожидаю дальнейший рост цен. Очень сильное. На квартиры без ремонта – примерно в пределах реальной инфляции или М2. На квартиры с хорошим ремонтом – то же самое с временным лагом в полгода. Думаю, к декабрю спокойно можем увидеть плюс 5% и больше. И это по самым скромным ожиданиям. Но здесь есть важный нюанс. Если произойдет какое-то действительно серьезное форс-мажорное событие, тогда вторичный рынок тоже может скорректироваться, а спрос резко снизиться. Но только локально на несколько месяцев. Произойдет или нет – я не знаю. Но исключать этого не стоит. Но в таком сценарии пострадает уже не только вторичка. Первичный рынок тогда просядет еще сильнее. И еще одно интересное наблюдение. Недавно я искал объекты под флиппинг по всей Москве. Поставил фильтры: дома от 2018 года, квартиры без ремонта, площадь от 70 квадратных метров. И знаете, что меня удивило? В 90% ЖК я увидел всего до 15 квартир в продаже. Из которых 10-12 – неликвид, а остальное стоит по оверпрайсу. Это невероятно мало. Когда говорят, что рынок переполнен предложением, у меня возникает вопрос: где? Потому что по факту ликвидного предложения сейчас очень мало. И именно это, на мой взгляд, станет одной из причин дальнейшего роста цен на качественную вторичную недвижимость.