Какая меблировка действительно окупается
Какая меблировка действительно окупается Недавно мы выложили пост про меблировку и в комментариях образовалось очень много людей, которые начали ставить под сомнение окупаемость нашей услуги. Давайте тогда на примере студии в Первом Дубровском, разберём 3 варианта меблировки. Вариант "не делать совсем" или обставлять старой мебелью – я сразу отметаю. Это просто минус 1 млн за полтора месяца. Вариант №1. Меблировка за 500 тысяч. Это минимальный бюджет. В ход идет мебель со всех советских квартир. И именно так делает 80% рынка. Квартира с такой меблировкой в аренду в Первом Дубровском ушла бы примерно за 45-50 тысяч рублей. При продаже – скорее всего, просто по себестоимости квартиры с отделкой. Почему? Потому что такая меблировка не конкурентноспособна. Это просто гора мусора в квартире. В итоге вы получаете маленькую арендную плату, а при продаже эти деньги полностью обесцениваются. Вы просто выбрасываете их в помойку. Вариант №2. Более-менее дизайнерская меблировка из говна и палок. Это то, что сейчас делают практически все хоумстейджеры. Условно: 250 тысяч за услуги, ещё 700–800 тысяч сама меблировка. Квартира выглядит лучше, в аренде примерно ушла бы за 60 тысяч. При продаже добавит к стоимости квартиры примерно 1–1,5 миллиона рублей относительно квартиры с голой чистовой отделкой. Но есть нюанс. Комплектующие – Hoff, Лемана ПРО, Ozon, WB. Никакой заказной мебели в потолок, никакой покраски стен, никаких керамогранитов, панелей и визуал мебели оставляет желать лучшего. Через три года такая квартира уже начинает выглядеть устаревшей. И очень потрепанной, потому что материалы совсем дешевые. И есть третий тип меблировки. Тот, который делаем мы. И мы делаем его не потому, что это проще. Наоборот. Самая сложная задача — сделать дорогую меблировку с результатом по верхней границе рынка, при этом не потратив очень много бюджета на комплектацию. И вот здесь уже студия может стоить около 0.9-1.1 млн рублей за полноценную подготовку. Это когда: — закупается полный комплект техники, включая кондиционер; — всё продумано до мелочей; — красятся стены; — меняется сантехника, если она неудачная; — перезатирается плитка, если это требуется; — частично переделывается электрика; — при необходимости меняются межкомнатные двери; — вся мебель делается на заказ и интегрируется в ниши без щелей; — шторы прячутся в нишу; — делаются молдинги, панели на стенах. И что мы получили в нашем кейсе? Студия в Первом Дубровском сдалась за 73,5 тысячи рублей. То есть относительно 1 варианта мы вложили дополнительно 500 тысяч и получили +23,5 тысячи рублей к аренде. Это примерно 21 месяц окупаемости. Если сравнивать со вторым вариантом, доп вложение – 200 тысяч. А прирост аренды – 13,5 тысячи. Это 15 месяцев окупаемости. А в случае продажи вообще нет смысла считать окупаемость. Потому что такая меблировка добавляет к стоимости квартиры 2–2,5 млн рублей. По итогу: 1. При продаже вы достанете из квартиры максимум добавочной стоимости. 2. При аренде получаете значительно больше денег каждый месяц. 3. Растёт ликвидность – вы перестаёте конкурировать с рынком. Квартира сдается быстро с минимальными простоями. 4. Заезжает человек, готовый ценит комфорт и меньше убивает квартиру. 5. А главное – меблировка проживёт 5–7 лет и не устареет, в отличие от дешёвых решений, которые надо полностью переделывать и снова вкладывать бюджет. А если вы решили продать после аренды, то квартира потребует минимальных вложений: покрасили стены, поменяли диван. Перезатёрли швы в ванной. И всё. Квартира снова выглядит актуально. Наши кейсы это подтверждают: квартиры сдаются и продаются дороже, быстрее уходят и требуют меньше внимания в дальнейшем. Почему тогда квартиры 5–7-летнего возраста часто выглядят колхозно? Потому что раньше не было культуры подготовки квартиры. Люди делали арендные квартиры из говна и палок. Не было качественного предложения. Поэтому меблировка – это не расход, а инструмент увеличения стоимости и доходности актива.