Зачем покупать квартиру? Арендуй!
Зачем покупать квартиру? Арендуй! Слышали такой тезис? Вот и я слышал, но с ним в корне не согласен. Я бы даже так сказал: все совсем неоднозначно. Давайте разбираться. Первая глупость, которая очень рапространена, что если платеж по аренде меньше, чем платеж по ипотеке, то ипотеку брать невыгодно, потому что вместо дяди – ты платишь банку. И вроде логика в этой мысли присутствует, правда как всегда есть нюанс: При аренде ты просто платишь и ничего не получаешь взамен. При ипотеке – даже если платеж выше – ты фиксируешь за собой актив. И этот актив имеет стоимость. Более того, исторически это актив еще и растёт в цене. Я помню 2018 год, когда я из арендной квартиры, за которую платил 30 тысяч в месяц переехал в ипотечную с платежом в 50 тыс.р. И, казалось бы, теперь плачу на 20 тыс в месяц больше. Но через год эта квартира стоила уже на 1,5 млн дороже, а в 2022 году уже на 9 млн дороже при цене покупки 5,9 млн. И да, я за 4 года заплатил по ипотеке 2,4 млн процентов. Но в плюсе то я на 6,6 млн. Мало того, что я повысил свой комфорт жизни, так и к тому моменту это стало неплохой инвестицией. Сейчас я понимаю, что если с 2018 года я бы продолжал жить в арендованном жилье, то заплатил бы больше стоимости этой квартиры, потому что аренда тоже выросла в цене. Но всегда ли нужно отдавать преподчтение ипотеке? Конечно же нет. Все зависит от процентной ставки. Я сам не сторонник брать ипотеку любой ценой. Если ставка высокая (15–20%) и нет уверенности в росте объекта – это уже повышенный риск. Я в такие сделки обычно не захожу. Во-первых, нужно адекватно оценивать возможность платить ипотеку, а во-вторых, обязательно необходим математический просчёт. Я исхожу из следующей мысли: Если «ставка по ипотеке» минус 6% меньше двойной официальной инфляции или процента прироста денежной массы, то с точки зрения мат ожидания вы в плюсе и это решение оправдано. Если же больше, то лучше действительно пожить в съемном жилье. Но это если очень сильно упрощать. В действительности переменных сильно больше и считать нужно побольше. Но мысль, надеюсь, вы поняли. Теперь второй популярный миф – уже от «финансистов». Они говорят: «зачем недвижимость, если она даёт 5% годовых от аренды, а облигации дают 15%?» Это поверхностный взгляд. Основная доходность в недвижимости не аренда. Основная доходность – это рост стоимости самого объекта. И на практике: – ни в одной стратегии (флиппинг, перепродажа, покупка с ипотекой) у меня не было доходности ниже 20% годовых – даже если взять семейные квартиры, которые просто покупались и использовались для жизни — средняя доходность на длинной дистанции около 15% по сложному проценту. Добавляем аренду (ещё ~5%) — получаем те же 20% годовых. Теперь вопрос: где ещё можно стабильно получать ~20% годовых с сопоставимым уровнем риска? Я весной прошлого года стал откупать облигации под "снижение ставки". До этого я сидел в фонде ликвидности с доходностью 20% годовых. Грязная доходность за 2025 вышла 21.89%. После налогов 19%. И это при том, что я не бездумно скупаю всё, что вижу, а погружаюсь в отчеты компании. Теперь давайте поcмотрим, что дает недвижимость: 1. Сигнальный 16. Апрель 2023 года цена 7,7 млн на вторичке. сейчас 11,3 млн. +46%. Добавляем три года по 6% на аренде и выходит 64%. 2. Октябрьское поле. Апрель 2023 года, цена 8,3 млн на вторичке. Сейчас 14,8 млн. +78%. С учетом аренды 96% за 3 года. А с ипотекой доходность выше –даже считать не хочу. Почему такой выбор ЖК? Я просто открыл своё видео трехлетней давности и взял цены оттуда. Итог простой: Если стоит выбор покупать квартиру или не покупать – в большинстве случаев выгоднее купить. И даже в ипотеку. А если выбор между: недвижимостью и акциями / облигациями / депозитами. При правильном подборе – недвижимость всегда выигрывает по доходности и устойчивости.