Разбор старта продаж Парквью 26 – стоит ли покупать?
Разбор старта продаж Парквью 26 – стоит ли покупать? Вчера MR Group открыли продажи ЖК премиум-класса в Тимирязевском районе. И, честно говоря, проект оставил у меня очень неоднозначные впечатления. Начнем с хорошего. По оснащению это действительно очень похоже на премиум. Всего 257 квартир, максимальная высота – 17 этажей. Потолки от 3,7. Это хорошо, потому что почти нигде вы ничего подобного не найдете. Есть приточка, система очистки воды, будет фитнес, коммерция и другие общественные пространства. Здесь вопросов нет – все соответствует. Но дальше начинаются странности. 1. Машиноместа. MR Group в очередной раз посчитали «оптимальное» количество парковки и сделали коэффициент всего 0,5. Для премиум-класса, ха-ха. После заселения здесь будет гарантированный дефицит машиномест. И ценник тоже будет "будь здоров". 2. Планировки. Студий нет, кстати. И все потому, что проще 40-метровые евро-2 продать, чем студии по 30 метров. Однушки же дороже продаются за метр? Да. Так почему бы не наклепать их в ЛСРвском стиле. А вот если оценивать качество планировок, то тут крепкая троечка. На десять однокомнатных квартир действительно удачная планировка только одна. Еще две можно назвать компромиссными. Та же история с евро-3. Нормальная планировка всего одна. Главная проблема большинства квартир – вход расположен в углу квартиры. Из-за этого появляются бесполезные коридоры и площади, которые невозможно нормально использовать. И эта проблема встречается практически во всех форматах – от однокомнатных до евро-3. Причем можно было сделать нормальный вход в квартиру. Почему MR наделал неликвида - я не могу понять. А вот где действительно постарались – это евро-4. Практически все четырехкомнатные квартиры имеют хорошие, продуманные планировки. Исключения есть, но в целом именно евро-4 здесь выглядят наиболее удачно. Теперь про цены. Вообще продажи начались еще полтора месяца назад в формате предстартов. Тогда мы даже предлагали этот проект некоторым клиентам в подборе, потому что можно было купить без брокерской комиссии за 650 тыс. + за квадрат. Но даже тогда никто из наших клиентов покупать этот проект не захотел для себя. Сегодня ликвидные варианты стоят уже примерно 800 тысяч рублей за квадрат. Рассрочка, как это обычно бывает у MR Group, совершенно неинтересная. Первый взнос 30%, максимальный срок всего два года, плюс удорожание порядка 5–8%. Ничего привлекательного здесь нет. Как итог, мое мнение о проекте – я его вообще не понимаю. С одной стороны, Тимирязевский район – это огромное количество парков и лесных массивов. Это действительно большой плюс. Но есть и другая сторона. Это север серой ветки метро. А серая ветка никогда не считалась престижной локацией Москвы. И вот здесь возникает главный вопрос. Почему MR Group решил выводить сюда настолько дорогой премиальный продукт? У меня есть ощущение, что именно поэтому здесь так мало больших квартир. Кажется, сам девелопер не до конца уверен, что квартиры для собственного проживания будут активно покупать по таким ценам. Тем более что за аналогичные деньги сегодня можно посмотреть проекты на Ленинградском направлении. А Ленинградка объективно престижнее. Поэтому инвестиционной истории я здесь вообще не вижу. По сути сейчас это уже рыночный ценник. Потенциала серьезного роста я не вижу. Каких-то масштабных изменений района тоже не ожидается. И условий покупки нам тоже не дали. Поэтому под инвестиции лично я этот проект бы не рассматривал. А вот для собственного проживания – вполне возможно, потому что что-то подобное найти по продукту почти невозможно. Даже тот же «Серегина 5» выглядит заметно проще. По уровню продукта Парквью 26 похож на Музу. Правда, в Музе цены выше. В итоге у меня осталось ощущение, что сам по себе проект получился хорошим. Но только если смотреть на него отдельно от локации. Поставь этот же дом в более престижный район – и вопросов нет. А так мы получили дорогой премиальный продукт в локации, которая никогда не считалась премиальной.