Как не заработать на инвест-квартире 7 млн рублей за год
Как не заработать на инвест-квартире 7 млн рублей за год Человек приходит к нам с запросом: «Хочу купить недвижимость в Москве под инвестиции. Главная цель – заработать на квартире». Мы начинаем подбор, предлагаем объекты под запрос клиента, объясняем инвестиционную логику каждого объекта. И тут клиент видит ЖК и район, в который влюбляется и начинает с нами спорить. Перестает соглашаться с мнением специалиста и начинает гнуть свою линию, что точно надо брать определенный ЖК. Мы говорим: «Вот этот объект мы бы не рекомендовали под вашу главную цель. Есть варианты лучше по цене, ликвидности и инвестиционному потенциалу». Дальше мы продолжаем объяснять, приводим цифры, сравниваем конкурентов, показываем альтернативы. И примерно в 70% подобных ситуаций нам всё-таки удаётся переубедить клиента. Но в 30% случаев человек настолько зацепился за конкретный ЖК или квартиру, что в итоге покупает именно то, что изначально хотел. И чуть меньше года назад у нас был очень показательный кейс. Бюджет – до 24 млн рублей, цель – прирост капитала. Мы предлагали много вариантов. Но из фаворитов: 1. ЖК Пейв за 19 млн рублей; 2. Евро-2 в Сезар сити за 21,8 млн , 40,5 м² 3. ЖК Эра за 24 млн рублей 4 корпус 10 этаж вид на восток ( в сторону реки). Все, само собой, ликвидные варианты. Без всякого отпугивающего негатива. По каждому из этих вариантов у нас была понятная инвестиционная логика. Мы оценивали потенциальную стоимость квартир после выхода на вторичный рынок, смотрели конкурентов, текущие объявления и оценки. По нашим расчётам, квартира в Пейв, которую можно было купить примерно за 19 млн, потенциально стоила около 25 млн на вторичном рынке. По Сезару 25 млн. По Эре оценка была около 30 млн рублей. То есть мы показывали варианты, где уже на входе была понятная разница между ценой покупки и потенциальной рыночной стоимостью. Но клиент хотела Остров. Просто потому, что ей очень нравится Остров. А лот – студия за 21 млн у застройщика. Не помогло даже то, что мы показали аналогичный лот на вторичном рынке в пятом Острове за 19 млн рублей. Все было бессмысленно. Пытались достучаться со всех сторон. Показывали вторичный рынок и конкретные объявления. Смотрели Домклик и ЦИАН оценки. Сравнивали Остров с конкурентами. В одном из сравнений разница между вариантами доходила до 8 млн рублей. Но клиент всё равно решила покупать Остров. Аргументировав, что наш приоритет это комиссия и поэтому мы отговариваем ее от покупки. Но наша задача – не продать клиенту конкретный ЖК. Наша задача – сказать ему, где он совершает ошибку и подобрать выгодный объект под бюджет и главную цель клиента. В итоге клиент всё равно купила Остров. Справедливости ради, Эра клиенту тоже понравилась, но она побоялась его покупать, так как были риски изменения семейной ипотеки, а сделка бы по Эре случилась после этих новостей. Прошло чуть меньше года. Сейчас, если смотреть на цену объекта, рост случился всего на 1 млн рублей у застройщика. А на вторичке подобная той квартира стоит сейчас 19,5 млн рублей. При том, что рынок весь отрос сильнее. На аналогичный лот Сезару цены на вторичке в бетоне сейчас 26-27 млн(ЖК Династия). А низкие цены, которые мы сейчас видим у Сезара коснулись неликвида. Первая очередь на вторичке ЖК Эры идёт по цене 30-31 млн. В Пейве лот сейчас стоит 22 млн. Хотя настаивали мы именно на Сезаре и Эре. Пейв был предложен из позиции более низкой цены, но был отвергнут далекиим расположением от метро. Какой вывод? Иногда лучший специалист – это не тот, кто говорит: «Да, отличный вариант, берём». А тот, кто говорит: «Нет. Я считаю, что вы сейчас ошибаетесь. И вот почему». Потому что если вы всё равно собираетесь принять решение самостоятельно – это ваше право. Но тогда возникает вопрос: зачем вообще приходили в подбор? Кстати, в нашей практике подобных ситуаций было много. И, к сожалению, во всех историях клиент проигрывал, когда с нами не соглашался.