5 признаков квартиры, на которой вы потеряете деньги при продаже
5 признаков квартиры, на которой вы потеряете деньги при продаже Все понимают, что ликвид – это хорошо, а неликвид – плохо. Но при этом на консультации к нам очень часто приходят люди с крайне неликвидными лотами и только тогда узнают, что именно купили. Разберём, что делает квартиру неликвидной. 1. Шум Самый главный фактор – шум. Квартира в первую очередь должна быть тихой. Если квартира шумная, продать её по средней цене в комплексе будет практически невозможно. Перебить этот недостаток может только очень хороший вид, но в большинстве случаев вы всё равно будете вынуждены дисконтировать. 2. Плохие видовые характеристики Дорога, ТЭЦ, шумная магистраль – всё это очень сильно влияет на ликвидность. Если невысокий этаж и вид на дорогу – для многих это просто стоп-фактор. Когда мы продавали квартиру в Байерсе, примерно половина людей отсеивалась только потому, что вид был не на рощу. Но здесь всё зависит от ситуации. На высоком этаже вид на железную дорогу уже не так критичен. Как было, например, с нашей квартирой в Павелецкой – она продалась не быстро, но именно к виду у покупателей вопросов не было. С ТЭЦ то же самое. В Рихарде ТЭЦ практически перед окнами – такие квартиры уходят с дисконтом вплоть до 30%. А в Событии ТЭЦ примерно в километре и уже не оказывает такого серьёзного влияния. Хотя мы в своё время отказались там от покупки именно из-за этого фактора. 3. Окна в окна Но здесь главное – расстояние. 10–30 метров – плохо. 50–60 метров – уже нормально, это не стоп-фактор. И даже если окна в окна, это не обязательно делает квартиру неликвидной. Если спальня смотрит на соседний корпус, а кухня-гостиная имеет нормальный вид, такую квартиру вполне можно покупать. В спальне люди в основном спят, а окна всё равно закрыты шторами. Поэтому, например, в ЖК Эра окна в окна сами по себе не являются причиной отказаться от квартиры – нужно смотреть конкретную планировку и расстояние. А вот в Хедлайнере ситуация другая. Там найти квартиру не окна в окна сложно. Но квартиры с видом на Москву-Сити шумные и продаются на 20–30% дешевле рынка. Поэтому в конкретном комплексе тихая квартира окна в окна может быть гораздо более ликвидной, чем видовая, но шумная. Если расставлять приоритеты, я бы делал так: 1. Тишина. 2. Видовые характеристики. 3. Планировка. И только после первых двух параметров – планировка. 4. Неправильная планировка для своего сегмента Планировка должна соответствовать сегменту. В Котельниках на 100 метрах делать евро-3 – сомнительная идея. Это эконом-аудитория, которая хочет получить максимум комнат за свои деньги. А в дорогой локации вроде Хамовников, Дорогомилово или Мосфильмовской, наоборот, нельзя мельчить. Чем дороже сегмент, тем больше требований к простору и большой кухне-гостиной. Поэтому оверсайзная евро-2 на 80 метров в недорогой локации может оказаться абсолютно неликвидной, а в дорогой – наоборот, хорошо продаваться. 5. Неэффективная планировка Плохо, когда под коридоры и МОПы отдаётся больше 15% площади квартиры. Идеальный показатель – примерно 7–10%. Чем больше бесполезной площади, тем ниже будет цена квадратного метра относительно рынка. И обязательно нужно использовать лишние метры для создания мест хранения. Гардеробная вместо лишнего санузла, прачечная, нормальные места под шкафы – всё это повышает ликвидность. У людей много вещей. И возможность нормально всё это хранить – один из самых важных факторов при выборе квартиры. И ещё один момент – евроформат. Если планировка позволяет сделать евро-2 или евро-3 вместо классической планировки, это практически всегда стоит рассматривать. По нашей практике, в 90–95% квартир, которые мы сейчас берём в работу по флиппингу, мы переделываем планировку относительно той, которую нарисовал застройщик. Потому что застройщики очень редко рисуют действительно хорошую планировку с точки зрения будущей ликвидности. С это очень важно.