В недвижимости нет гарантированных инвестиций
В недвижимости нет гарантированных инвестиций На самом деле не существует никакой золотой таблетки: что гарантированно вырастет больше всего, что будет пользоваться максимальным спросом и какой объект точно даст лучший результат. Любой прогноз в конечном итоге строится на предположении. Например, Северный Порт. Я всегда говорил, что если вам нужна более понятная инвестиция, то Большой Сити сейчас выглядит очевиднее. Там сконцентрирован самый высокий спрос на рынке. Ликвидный объект в Большом Сити уходит моментально. И даже не самый ликвидный объект сама локация прощает. А Северный Порт для меня всегда был историей веры. Я лично поставил свои деньги на то, что эта история выстрелит очень сильно. Просто потому, что не вижу аналогов по сочетанию факторов. Если вам нужна набережная, сложно найти что-то лучше. Спрогнозировать, сколько будет стоить Северный Порт через 5–7 лет, я не могу. И самое интересное, что невозможно нормально прогнозировать даже уже существующий вторичный рынок. В феврале на эфире я говорил, что, на мой взгляд, Форивер и RiverSky сильно недооценены. Тогда Форивер стоил около 450 тысяч за метр, RiverSky – около 400. Для меня всегда было загадкой, почему эти проекты так долго отставали от рынка. Вода, хорошее качество, до центра близко. Но они стоили дешевле Павелецкой, которая сейчас хуже. И в этом году все-таки произошёл абсолютно неадекватный рост. Недавно я слышал сделку на первой линии Форивера по 800 тысяч за метр за бетон. Квартиры с ремонтом там уже могут уходят выше миллиона за метр. Хотя ещё в начале года Форивер был практически никому не нужен. Здесь сыграли два фактора: город открыл набережную до Кремля и уменьшение предложения на вторичке. Но такого роста я не мог предположить. С Форивером у нас вообще показательный пример. Мы купили под флиппинг две квартиры: одну со всеми окнами на воду примерно по 640 тысяч за метр, вторую – с видом во двор и на воду, на второй линии – по 530. Прошел месяц, а сейчас бетон уже стоит примерно на 15–20% дороже наших покупок. Рынок может расти абсолютно беспощадно, но это совершенно не означает, что вы потом легко продадите свой объект. Сейчас у нас в продаже 8 объектов с ремонтом. Пять из них – с готовым ремонтом. И минимум по двум мы уже ожидали продажу. Но они не проданы. Причём иногда ситуация доходит до абсурда. Один объект – практически самая низкая цена за метр в своём бизнес-классе. Объективно дешёвая квартира. И её всё равно не покупают. Другой объект – в жилом комплексе, где в мае мы продали аналогичную квартиру. Сейчас у нас цена за метр выше, но при этом лучше планировка, лучше вид и есть объективные причины стоить дороже. Да и рынок подрос. Ремонту уже два месяца, а квартира не продана. При этом я уверен, что если снизить цену, она уйдёт за несколько недель. Почему не снижаем? Потому что считаем, что она может уйти и по текущей цене. Конкуренция вокруг либо хуже, либо сильно дороже. Получается, мы практически стоим в вакууме. Но когда именно найдётся покупатель – непонятно. При этом другой сегмент вторички сейчас ведет себя совершенно иначе. Недавно мы увидели трёшку в Событии примерно по 522 тысячи за метр – на 20 тысяч ниже рынка. Позвонили – нам сказали, что уже есть покупатели. Шквал звонков. Собственник решил повышать цену. То есть рынок живой. Если выставить квартиру ниже рынка, на неё действительно может выстроиться очередь. А уникальная квартира, которая объективно хорошая и стоит выше рынка, может спокойно продаваться месяцами. Хотя в апреле такие варианты отлетали почти моментально. И вот чем дольше я нахожусь на рынке недвижимости, тем больше понимаю одну простую вещь: спрогнозировать здесь всё невозможно. Можно считать экономику, анализировать локацию, спрос, конкурентов и будущие изменения. Но в любой покупке и продаже всё равно остаётся элемент случайности. Вам нужен конкретный покупатель, который именно готов купить конкретную квартиру.